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時間:2018年05月30日信息來源:www.bag2do.com    點擊:       【 字體:

國土資源部部長薑大明15日說,我國將研究製定權屬不變、符合規劃條件下,非房地產企業依法取得使用權的土地作為住宅用地的辦法,深化利用農村集體經營性建設用地建設租賃住房試點,推動建立多主體供應、多渠道保障租購並舉的住房製度,讓全體人民住有所居。政府將不再是居住用地唯一提供者。

薑大明還表示,我國將探索宅基地所有權、資格權、使用權“三權分置”,落實宅基地集體所有權,保障宅基地農戶資格權,適度放活宅基地使用權。他強調,這是一項重大理論和實踐創新。但城裏人到農村買宅基地口子不開,嚴禁下鄉利用宅基地建別墅大院、私人會館。

中原地產首席分析師張大偉認為,過去中國房地產的20年發展曆史,其實就是國有土地發展曆史,特別是商品房住宅土地,來源單一,地方土地財政依賴房地產,依賴土地招拍掛,國有土地招拍掛出讓,是商品房住宅土地的唯一來源。

如何理解“政府將不再是居住用地唯一提供者”?北京市房地產法學會副會長兼秘書長、首都經濟貿易大學教授趙秀池表示,城鎮住房供地屬於政府壟斷,因為城鎮土地是歸國家所有。這些年,快猫成人APP看到開發商拿地,地價越來越貴,房價越來越高。實際上從土地所有製來講,土地分為城鄉兩種製度,城鎮土地歸國家所有,農村土地歸集體所有,農村集體也是一種土地的所有權,從法理來講,不僅是國家能夠供應土地,農村集體也可以是土地的供給者。尤其現在咱們提倡租購並舉、大力發展租賃市場,農村集體建設用地可以利用起來。比如近來北京正在實施的集體土地租賃住房項目就是這種情況,北京市計劃於2017年至2021年的五年內供應1000公頃集體土地,用於建設集體租賃住房。


>>解讀

未來將新增兩種供地途徑

1、農村集體土地經過政府允許,直接建設住宅,這類房子相當於“被政府許可的小產權房”,一般用來對外出租。這就是新聞稿裏說的“深化利用農村集體經營性建設用地建設租賃住房試點”。

2、企業獲得的產業用地,本來不允許建設住宅,現在經過政府核準後給企業員工建設住宅,或者出租、或者有條件出售。也就是新聞稿裏說的“研究製定權屬不變、符合規劃條件下,非房地產企業依法取得使用權的土地作為住宅用地的辦法”。

近日有報道說,華為在東莞鬆山湖將給員工建設3萬套住宅,每平米售價8500元,相當於鬆山湖商品房價的三分之一。這種房子,就是上麵第二條裏所說的“非房地產企業建房”。這種房子一般會設定員工完全取得產權的期限,以及政府允許出售的期限。

中原地產分析師張大偉認為,應當注意區別住宅用地多元化供應,和商品房住宅土地多元化供應之間的區別。後者目前的唯一來源仍然是國有土地的招拍掛。而此次會議更多鼓勵集體土地權屬不變前提下的租賃土地供應,這將對集體土地價值有非常大的提升作用,同時也會對城市租賃市場帶來巨大影響。


>>影響

哪些人和機構受益最大?

1、被地方政府認可的大中型企業,尤其是國企、上市公司、發展態勢良好的創新企業等,他們可以獲得定向轉讓的產業用地,在上麵給員工建設住宅。由此,企業競爭力增強,運營成本下降。

2、上述企業的核心員工、中高層,他們將優先獲得房子,甚至可能不隻一套。

3、大城市近郊的農民,他們將通過集體組織獲得“合法建設小產權房”(一般隻能出租)的機會,獲得大量的土地紅利,至少夠幾代人享用;

4、高學曆、有技術的專業人才、管理人才,他們可以跳槽到“有建房權”的企業分享紅利;

5、大城市及其周邊城市。隻有這類城市才有持續的人口吸引力,而且越是一線城市、強二線城市(及其附近城市),實施上述新政之後,對優秀企業的吸引力越強。

總之,當政府不壟斷住宅供地之後,大城市及其周邊城市的吸引力將大增,大企業的人才競爭力將大增。遠離中心城市的中小城市,將麵臨優秀企業、人才的雙重流失;大城市裏的小企業也會更苦逼,因為它們沒有“建房權”,留住核心人才隻能拚股權和年薪了。

那麽大城市的房價會因此下跌嗎?這個恐怕也比較難。原因很簡單,當政府放棄壟斷住宅用地之後,財政收入將受到很大影響,還要建設安居房、人才房、共有產權住房,因此對土地轉讓收入將更加依賴。所以房價必須維持穩定,才能有持續的土地收入,否則地方財政將崩潰,無力兌現住房保障的承諾。

但人口流失的中小城市就很難說了,在大城市全方位競爭下,大部分中小城市將很難受,房價即便不跌,也會長期滯漲。


>>作用

緩解租房難、租房貴等問題

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示,在住房製度改革中,很明確提到了“多主體供給”的內容。所以,類似多主體供給也會在土地供應上得到體現。一般來說,從土地市場的用地來源看,主要包括國有用地和集體用地,所以國土部此次表述,或是說在住宅市場的用地方麵,會逐漸放開集體建設用地。

嚴躍進認為,必須注意一點是,當前在居住用地的放開方麵,其實隻有租賃市場才有機會,其他領域其實不太可能一次性放開。而大城市的城中村和城邊村將成為這一政策的主要著力點。

北京大學房地產法研究中心主任樓建波表示:“此番表述更多的是對此前探索的肯定,可能意味著集體租賃住房試點將進一步擴大。”

事實上,北京、鄭州等地已開始試點集體租賃住房。2017年8月,國土部明確北京、上海、沈陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都等13個城市開展首批集體建設用地用於建設租賃住房的試點。

根據部署,北京市計劃於2017年-2021年的五年內供應1000公頃集體土地,用於建設集體租賃住房。中原地產首席分析師張大偉分析稱,1000公頃集體土地,大約可建設30-40萬套出租房,相當於未來5年,給北京增加10-15%的租賃房源。“此舉將有效緩解區域租賃市場供需平衡,住房租金也會下調。”


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